海外倉建設掀起熱潮，倉庫規(guī)模越建越大，50萬平方英尺（約4.645萬平方米）及以上的大型倉庫變得更為搶手，租金亦處于高位，這也意味著海外倉的門檻將變得越來越高，運營需要更專業(yè)、更謹慎。
得益于電商的高速發(fā)展，倉儲空間建設也駛上了快車道。7月 12 日商務部對外貿易司司長李興乾表示，我國海外倉的數量已經超過 1900 個，總面積超過了 1350 萬平方米，業(yè)務范圍輻射全球。
在全球各地，倉庫和配送空間變得愈加搶手，空置率接近歷史最低水平。火熱背后，運營管理不容忽視。
一、美國：2025年將新增3.3億平方英尺空間
Euromonitor 2020 年數據預測指出，電子商務銷售額每增加 10 億美元，就需要增加 100 萬平方英尺的倉儲和配送空間。從 2020 年到 2025 年，美國電子商務銷售額預計增長 3300 億美元，將需要額外的 3.3 億平方英尺的空間（約3065.8萬平方米）來滿足預期中增長。
房地產公司世邦魏理仕（CBRE）表示，這額外的 3.3 億平方英尺空間將占 2025 年美國工業(yè)地產空間總需求的 27%。到2025年全球電子商務銷售額預計將增加 1.5 萬億美元，這反過來又需要 15 億平方英尺（約1.39億平方米）的空間。
世邦魏理仕研究分析師Matt Walaszek 指出，按過去的庫存管理策略，零售商只需要保留一定量的產品來滿足即時需求，現在已經行不通了。“零售商、一般批發(fā)商、第三方物流供應商都在尋求空間來存儲他們的貨物，隨著供應鏈的波動，我們預計對倉庫空間的需求會更大。”
圖一: 美國各區(qū)域對空間的需求，數據來源：JLL Research
商業(yè)房地產服務公司仲量聯行（JLL）的一份報告顯示，美國東南、東北、中南部、中西部地區(qū)對空間的需求最大，電子商務、物流與包裹投遞是最活躍的的行業(yè)（如圖一）。
世邦魏理仕工業(yè)與物流研究高級總監(jiān)兼全球主管James Breeze表示：“展望未來，美國以及全球市場的挑戰(zhàn)將是建設足夠多的新設施來滿足這個快速擴張的市場。電子商務只是配送設施整體需求增長的部分因素，傳統零售商、第三方物流公司等也將成為需求的催化劑。如果開發(fā)商不能足夠快地建造設施，我們可能會看到租金遠高于當前的歷史高位。”
圖二：美國2021 年前5個月第 1 年和租期為 12 個月或更長的續(xù)約基本租金同比增長。數據來源：CBRE
與傳統的衡量標準相比，租金是衡量行業(yè)實力的一個風向標。租金增長（Taking Rent）高于要價租金（Asking Rent）增長，反映出市場的火爆。世邦魏理仕統計數據顯示，2021年前5個月，美國租期為一年及一年以上租賃，工業(yè)基本租金同比上漲 9.7%。50萬平方英尺以上的大型倉庫租金增長最快，達 13.2%，10萬至50萬平方英尺的倉庫租金增長 11.6%（如圖二）。
美國最大物流房地產所有者和管理者普洛斯（Prologis）研究小組負責人Chris Caton表示，美國工業(yè)空間空置率是4.7%，基本上是40年來的最低點。2021年一季度美國工業(yè)和物流市場吸收了近 1 億平方英尺的商業(yè)空間。此外，還有 3.76 億平方英尺的倉庫空間正在建設中。
圖三：英國不同規(guī)模的倉庫增長情況，數據來源：Savills Research
由英國倉儲協會 (UKWA) 委托并由房地產咨詢公司第一太平戴維斯（Savills）制作的關于英國倉儲行業(yè)規(guī)模和構成的報告顯示，英國倉庫規(guī)模有越來越大的趨勢，平均面積從2015年的21.7萬平方英尺增加到34萬平方英尺，高度也從11米增加到14米，并且這一趨勢還可能會持續(xù)。
面積在50萬平方英尺以下的倉庫仍然是主流（66%），面積超過50萬平方英尺的倉庫占總存量的34%，超過100萬平方英尺的倉庫增速最快，從2015年的1400萬平方英尺增至2021年的4800萬平方英尺，增長了242%，占總存量的9%（如圖三）。
圖四：英國倉庫使用群體占據面積變化情況，數據來源：Savills Research
空間使用群體的占比也發(fā)生變化。早在2015年，商業(yè)街區(qū)零售商是倉庫的主要使用者，占據面積達8400萬平方米，然而近年來增速緩慢。第三方物流行業(yè)占用的倉庫空間增長了42%，目前達1.06億平方英尺。增幅最快的是在線零售商，倉庫面積從800萬增至6000萬平方英尺，增長了614%。受在線零售行業(yè)發(fā)展的影響，批發(fā)和包裹行業(yè)倉庫占用面積也分別增長了73%和51%（如圖四）。
第一太平戴維斯的數據顯示，網購激增導致歐洲倉庫短缺，2020年區(qū)域物流投資創(chuàng)歷史新高。2020年歐洲物流總投資增至 386.4 億歐元，創(chuàng)下 2013 年以來的最高記錄。
圖五：美國傳統零售商對空間面積需求的變化 數據來源：JLL Research
仲量聯行研究數據顯示，與2020年相比，2021年傳統零售商對空間的需求略有下滑，但長期來看總體呈上升趨勢，尤其是大宗商品（如圖五）。仲量聯行指出，2021年大型零售商對倉儲、在線訂單的包裝和運輸等物流設施的需求將是有史以來最高的。包括沃爾瑪、塔吉特(Target)、Big Lots、TJX和Costco在內的零售商都在爭奪倉庫空間，這種購買和租賃動作已擴展到包括紐約市在內的人口稠密地區(qū)。
“線上+線下”相結合的全渠道零售方式給零售商打開了銷路，但市區(qū)內建造新設施的機會有限，在有限的空間內部署自動化履行解決方案將帶來的更多優(yōu)勢。梅西百貨在2020年秋天宣布將其中兩家關閉的商店將變成履行中心。沃爾瑪正在測試改造部分門店，建筑的前半部分保留購物功能，后半部分則變成了倉庫和物流中心。
高力國際加拿大公司副總裁Diana Hoang指出，零售空間轉工業(yè)用途并不是通用的完美解決方案，“運輸是客戶面臨挑戰(zhàn)的一個重要因素。”其表示，大多數零售空間都沒有配備足夠大的裝貨月臺和出入口，以容納運輸卡車的進出。此外，租金也是一個阻礙，以加拿大多倫多為例，當地的零售空間凈租金是工業(yè)平均凈租金的六倍。
近期，海外倉火熱“出圈”，在多個國家級文件和政策中頻頻出現。國務院辦公廳發(fā)布《關于加快發(fā)展外貿新業(yè)態(tài)新模式的意見》提出，到2025年力爭培育100家左右在信息化建設、智能化發(fā)展、多元化服務、本地化經營等方面表現突出的優(yōu)秀海外倉企業(yè)。
國務院常務會議提出，要積極推動海外倉發(fā)展，鼓勵傳統外貿企業(yè)、跨境電商和物流企業(yè)等參與海外倉建設，提高海外倉數字化、智能化水平。然而需要注意的是，在海外倉租賃市場總體比較緊張的情況下，5-10年以上租約的合同更有競爭力，是否敢于拿下更長的租約，對于中小海外倉企業(yè)是一個考驗。此外，海外倉的成功也需要依托于良好的運營管理，如果僅提供倉儲服務而缺乏相應的增值服務，也會造成較高的空置率，影響投資回報。
從幕后走向臺前，數字經濟時代下的海外倉展現出無限的潛力。疫情催化下火爆的海外倉面臨著換擋洗牌，當前海外倉的發(fā)展還處于剛起步階段，以大統倉為主。隨著資本方和新入局者的不斷加入，以及技術的更迭和運用，未來海外倉將向著專業(yè)化和規(guī)?；姆较虬l(fā)展，通過數據沉淀，依托倉網融合，更好地為賣家賦能。
（來源：ZT觀察）
（來源：ZT觀察）
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